Der Kauf und die anschließende Vermietung von Immobilien sind neben der langfristigen Geldanlage mit sicheren (Miet-)Einkünften und damit als Mittel der Altersvorsorge, insbesondere auch steuerlich sehr interessante Themen, erklärt Josef Seeger, Partner bei der Steuer-Partnerschaftsgesellschaft Nüvemann · Willich & Partner.

Die Mieteinnahmen sind vom Eigentümer der Immobilie zwar grundsätzlich zu versteuern, doch Werbungskosten, die mit dem vermieteten Objekt in Verbindung stehen, können im Gegenzug steuerlich geltend gemacht werden. Im günstigsten Fall können hierdurch Mietverluste entstehen, die mit anderen Einkunftsarten, wie z.B. Einkünften aus Arbeitnehmereinkommen, verrechnet werden dürfen. Auf diese Weise kann eine geringere Steuerbelastung möglich sein. Unsere Redaktion wollte es
genauer wissen …

Warum sollte man sich mit dem Thema „Immobilien“ beschäftigen?
Josef Seeger: Gerade in der jetzigen Zeit, in der unser Geld durch die Inflation erheblich an Wert verliert, ist eine angeschaffte Immobilie in vielen Fällen ein geeignetes Mittel der langfristigen und grundsätzlich sicheren Geldanlage. Es sind aber gewisse
„Spielregeln“ zu beachten.

Welche Spielregeln meinen Sie?
Dazu muss zunächst zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien unterschieden werden. Selbstgenutzte Immobilien, die man also zu eigenen Wohnzwecken nutzt, sind steuerlich regelmäßig nicht relevant. Einzig die hierfür anfallenden Kosten für Handwerker oder haushaltsnahe Dienstleistungen, z. B. eine Putzhilfe, werden vom Staat mit 20% der darin enthaltenen Lohnkosten bis zu den gesetzlichen Höchstbeträgen bezuschusst. Diese werden von der Steuerlast abgezogen und
mindern damit Nachzahlungen oder erhöhen die Erstattungen. Zu beachten ist aber die sogenannte Spekulationsfrist

Spekulationsfrist?
Bei einem Verkauf der Immobilie wird Einkommensteuer fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. In diesen Fällen wird der Mehrwert, der zwischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem Veräußerungserlös, liegt,
der Einkommensteuer unterworfen. Es kann sich daher lohnen, noch ein wenig mit der Veräußerung eines Hauses zu warten, bis diese Frist abgelaufenist. Das gilt im Übrigen für  alle Immobilien, nicht nur die selbstgenutzten.

Und was ist bei vermieteten Immobilien zu beachten?
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden als Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den damit zusammenhängenden Werbungskosten definiert. Sie sind als eigene Einkunftsart im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu versteuern. Zu den Einnahmen zählt alles, was ein Mieter oder Pächter für die Gebrauchsüberlassung der Immobilie oder des Grundstücks zahlt. Sie sind grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Einnahmen anzusetzen. Dazu gehören auch die Nebenleistungen wie Umlagen.

Wie verhält es sich mit den Werbungskosten?
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die zum Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung der Einnahmen anfallen. Bei den Vermietungseinkünften sind dazu im Wesentlichen zu nennen

• Schuldzinsen für aufgenommene Darlehen
• Grundsteuer (gerade ein großes Thema)
• Gebühren für Müllabfuhr, Straßenreinigung und Abwasser, etc.
• Stromkosten für Fahrstuhl, etc.
• Hausversicherungen
• Schornsteinfegerkosten
• Erhaltungsaufwendungen
• Abschreibungen

Was gehört denn zu den Erhaltungsaufwendungen?
Dazu zählen alle Aufwendungen, die, wie der Name schon sagt, zur Erhaltung der Immobilie dienen. Das sind Kosten, die für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen oder Anlagen entstehen, z. B. ein neuer Anstrich des Gebäudes, ein neues Dach oder eine neue Heizungsanlage. Klassische Reparaturen gehören ebenfalls in diese Kategorie. Erhaltungsaufwendungen werden grundsätzlich im Jahr der Zahlung abgezogen. Größere Erhaltungsaufwendungen können auch über mehrere Jahre (bis maximal 5 Jahre) verteilt werden, um die Steuerlast auch in den kommenden Jahren zu vermindern.

Und was sind Abschreibungen?
Platt gesprochen sind Abschreibungen der Wertverlust, den ein Gebäude im Laufe der Zeit erleidet. Am Ende der Nutzungsdauer ist das Gebäude quasi wertlos Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten werden über die angenommene Nutzungsdauer
verteilt (abgeschrieben). Diese Abschreibungen sind (Werbungs-) Kosten, die den Mietüberschuss und damit auch die Steuerlast reduzieren. Das Finanzamt geht bei privaten Gebäuden von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus; die Abschreibung beträgt damit 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei älteren Privatgebäuden (vor 1925 erbaut) beträgt die Abschreibung 2,5%. Bei betrieblich genutzten Gebäuden beträgt die Abschreibung 3%. In einigen Fällen sind auch  Sonderabschreibungen oder degressive Abschreibungen möglich, z. B. bei denkmalgeschützten Gebäuden.

Was gehört denn zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten?
Anschaffungs- und Herstellungskosten sind alle Kosten, die zum Erwerb der Immobilie erforderlich sind. Dazu gehören neben dem Kaufpreis oder den Herstellungskosten auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Gebühren für Notar
und Makler. Entfallen diese Kosten auf die gesamte Immobilie, also auf Grundstück und Gebäude, so sind sie entsprechend aufzuteilen. Grund: Das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, wird nicht abgeschrieben, weil der Gesetzgeber
davon ausgeht, dass ein Grundstück nicht an Wert verliert, sondern am Ende der Nutzungsdauer noch einen Wert besitzt.

Ist noch etwas zu beachten?
Ja. Mitunter werden Immobilien günstiger vermietet, insbesondere an Angehörige. Hier ist zu beachten, dass die Werbungskosten nur dann in voller Höhe abziehbar sind, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt
die Miete darunter, können die Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt werden.

Vielen Dank für das Gespräch.