Erfahrungen & Bewertungen zu ImmoSenio

Fragen und Antworten

Wir geben Ihnen Antworten auf die häufigsten Fragen, die uns beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage gestellt werden.

Wir bieten Ihnen ausschließlich hochwertige Pflegeimmobilien mit etablierten und renommierten Betreibern an. ImmoSenio ist spezialisiert auf Pflegeimmobilien und kann daher sehr gut die Spreu vom Weizen in diesem Bereich für Sie trennen. Sehr gerne unterstützen wir Sie bei der Wahl der richtigen Pflegeimmobilie.

Der Betreiber ist für die Vermietung der Pflegeappartements sowie für die Betriebskostenabrechnung vollumfänglich zuständig. Der Betreiber ist zudem ebenso für die Instandhaltung des gesamten Inventars sowie der Innenausstattung verantwortlich. Sie als Eigentümer und Investor haben keinerlei Mieterkontakt

Der Mietvertrag sieht in der Regel vor, dass der Betreiber grundsätzlich für die Instandhaltung zuständig ist. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft kümmert sich bei regelmäßigen Begehungen um eine Dokumentation der notwendigen Instandhaltungen, so dass es nicht zu einem Investitionsstaub kommen kann.

Eine ganz risikolose Geldanlage gibt es nicht. Die Risiken sind jedoch im Vergleich zu anderen Investitionen überschaubar. Grundsätzlich ist es natürlich möglich, dass der Betreiber einer Pflegeeinrichtung in finanzielle Schieflage geraten kann, beispielsweise aus einer schwachen Belegung heraus. Dies ist selbst im Pflegemarkt -auch bei kirchlichen Trägern- nicht ausgeschlossen. Wenn dies der Fall sein sollte, wird sofort ein neuer Betreiber gesucht, welcher den Betrieb der Einrichtung fortführen würde.

Im Falle einer Insolvenz des Betreibers würde der jeweilige Sozialhilfeträger einen „Übergangsbetreiber“ benennen, der zunächst die Einrichtung weiterführen würde. Der neue Betreiber würde dann in den bestehenden Miet- und Versorgungsvertrag eintreten. Natürlich ist es nicht gänzlich auszuschließen, das während dieser Phase ein oder zwei Monatsmieten ausfallen.

Laut einer Pflegemarkstudie „Stationärer Pflegemarkt im Wandel 2011“ von Ernst & Young aus dem Jahre 2011 liegt die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Betreibers bei unter 1,5%, deutlich niedriger als andere Branchen wie Verkehr & Lagerei, Baugewerbe, Gastgewerbe oder aber dem verarbeitenden Gewerbe.

Der Ablauf des Pachtvertrages nach der festgelegten Laufzeit bedeutet nicht, dass das Pflegeheim auf einmal nicht mehr als solches genutzt werden wird. Zumal es ja einige pflegebedürftige Bewohner zu versorgen gilt. In der Regel wird dann ein neuer Pachtvertrag mit dem bisherigen oder einem neuen Betreiber geschlossen.

Auch bei Leerstand Ihres Pflegeappartements fließt die Miete. Sie erhalten Ihre Mietzahlungen unabhängig von einer Belegung Ihre Appartements. Dies ist ein weiterer positiver Vorteil im Gegensatz zu einer Investition in eine „normale“ Wohnimmobilie. Die Höhe der Miete ist im Übrigen nicht an den örtlichen Mietpreisspiegel gebunden.

Zum einen müssen Sie als Eigentümer die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland) tragen sowie die Notar-, Gerichts-, bzw. Grundbuchkosten, die sich auf ca. 1,5-2 % vom Kaufpreis belaufen.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird in geteilten Immobilien in der Regel immer zwischen dem Sondereigentum (Ihr Pflegeappartement) und dem Gemeinschaftseigentum (Gemeinschaftsräume, Flure, Treppenhäuser u.v.m.) getrennt. Aus diesem Grund erhalten Sie auch für das Gemeinschaftseigentum anteilig Miete.

Der Pflegemarkt ist der letzte wirkliche konjunkturunabhängige Wachstumsmarkt. Aufgrund des demographischen Wandels werden die Menschen in Deutschland immer älter und damit in aller Regel auch pflegebedürftiger. Der Bedarf an Pflegeplätzen wird demensprechend über die nächsten Jahrzehnte weiter ansteigen. Für Investoren in eine Pflegeimmobilie bedeutet diese Entwicklung eine große Chance auf eine ertragsstarke und sichere Kapitalanlage.

Der Großteil der Betreiber möchte nicht einen so großen Anteil am Eigenkapital dauerhaft binden.

Der Erwerb eines Pflegeheims wird bei der Bank als gewerbliche Finanzierung eingestuft. Dies bedeutet, dass der Betreiber ca. 35 % des Kaufpreises als Eigenkapital eingesetzt werden müssen. Bei einem Pflegeheim bedeutet dies einen Eigenkapitaleinsatz von ca. 5 Millionen Euro. Hinzu kommen 10 % Erwerbsnebenkosten und ein Zinssatz von 7-8 %. In der Konsequenz ist es für den Betreiber der Pflegeeinrichtung wirtschaftlich sinnvoller, eine Pflegeeinrichtung zu pachten und an die jeweiligen Eigentümer die Miete anteilig weiterzugeben.

Es handelt sich um wertgesicherte Mietverträge, die über eine Indexierung in Abhängigkeit von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes abgesichert sind.

Renditen Pflegeimmobilien – Die wichtigsten Entscheidungsfaktoren und Kennzahlen beim Erwerb von Immobilien sind oftmals Angaben über die Rendite vor Steuer, wobei es folgende, wesentlichen Renditeangaben im Allgemeinen zu unterscheiden gilt:
Bruttorendite ist die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt, rechnerisch ermittelt durch

[Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis] .

Die Bruttorendite ist oftmals primär bei Immobilienangeboten angegeben.

Nettorendite ist die Jahresnettokaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zum Kaufpreis zzgl. der Erwerbsnebenkosten (Notarkosten, Grundbuchkosten). Die rechnerische Herleitung hierbei ist definiert durch

[(Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten) / Investitionskosten] .

Eigenkapitalrendite ist definiert als Ertrag im Verhältnis zu dem gebundenen Eigenkapital, rechnerisch ermittelt durch

[Ertrag / Eigenkapital] .

Der Ertrag ist im wesentlichen hergeleitet aus [Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten – Zinsaufwand]. Etwaige Tilgungen werden bei dieser Kennzahl nicht berücksigt, da diese „lediglich“ eine Auswirkung auf die Liquidität, nicht aber auf den eigentlichen Ertrag (das Ergebnis der Immobilie) haben. Abschreibungen werden statt der Tilgung erst bei der steuerlichen Betrachtung hinzugezogen.
Erfahren Sie hier mehr über die Renditen bei Pflegeimmobilien.

Die Betreiber der Pflegeeinrichtungen verfügen immer über langjährige Erfahrung im Pflegebereich und vor allen Dingen über eine sehr gute Reputation und Auslastung.

Ja, die Anschaffungskosten für ein Pflegeapartment sowie für die anteiligen Gemeinschaftsanlagen, können – abzüglich der auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten – mit jährlich 2% abgeschrieben werden (AfA). Auf den Gebäudeanteil und die Außenanlagen ca. 95%. Steuerfreiheit eines Verkaufsgewinns nach Ablauf der Spekulationsfrist von derzeit 10 Jahren.

Ja. In der Regel bieten die Betreiber ein bevorzugtes Belegungsrecht an. Dies gilt gleichermaßen für Familienangehörige des Eigentümers. Jedoch sei gesagt, dass das eigene Pflegeappartement sehr wahrscheinlich an eine pflegebedürftige Person vermietet ist. Eine Eigenbedarfskündigung ist in diesem Fall natürlich nicht möglich. Eine Investition in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist unbedingt von einer potentiellen Selbstnutzung zu trennen. Eine Investition sollte daher als ein langfristiger und sicherer Vermögensaufbau gesehen werden. Aus diesem Grund spielt auch die örtliche Nähe zu der Pflegeimmobilie keine Rolle.

Bei der Bewertung von Pflegeimmobilien im Zusammenhang mit einem Finanzierungsantrag tun sich unerfahrene Bankmitarbeiter manchmal „etwas schwer“. Dieses kann unterschiedliche Gründe haben. Der plausibelste Grund ist zunächst, dass die Bank in der Regel Ihre eigenen Immobilien verkaufen möchte und Ihnen daher von dem Kauf abrät und Ihnen eine eigene Immobilie anbieten möchte. Des Weiteren ist es ebenso möglich, dass Ihr Bankmitarbeiter das Prinzip eines nach WEG-Gesetz in Appartements geteilten Pflegeheims schlicht und einfach nicht kennt.
Zum anderen ist es möglich, das die von Ihnen ausgesuchte Pflegeimmobilie in großer regionaler Entfernung zu Ihrer Hausbank steht, was eine Vor-Ort-Besichtigung durch die Bank erschwert.
Banken in regionaler Nähe des Pflegeheims, die mit dem Konzept einer Pflegeimmobilie vertraut sind, finanzieren fast immer Pflegeappartements in Pflegeimmobilien. Letztlich verspricht keine andere Immobilienklasse ähnlich sicherere Mieterträge und damit langfristige Wertstabilität.
Sprechen Sie uns an, wir vermitteln Ihnen gern eine günstige Finanzierung.

Grundsätzlich zahlt jeder Eigentümer -in Bezug zu der Größe seines Pflegeappartements- eine Instandhaltungsrücklage und eine Verwaltergebühr.

Zu Ende März 2016 ist das Förderprogramm 153-70 ausgelaufen. Ab dem 1. April 2016 gelten neue Richtlinien, wonach eine Immobilie für eine Förderung mindestens den KfW- Standard 55 erfüllen muss. Erfüllt die Pflegeimmobilie mindestens den KfW-55 Standard, so kann ein geförderter Kredit in Höhe von bis zu 100.000 € je Pflegeappartement in Anspruch genommen werden. Insbesondere der Tilgungszuschuß von 5%, also bis zu 5.000 €,  der Darlehenssumme ist in Hinblick auf die (Eigenkapital-) Rendite attraktiv für den Erwerber. Weitere Informationen zu dem neuen Förderprogramm finden Sie hier.

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Theresia Thomas
B.A. Pflegewissenschaft
M.A. Management im Gesundheitswesen
Immobilienmaklerin (IHK)

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