Risiken beim Erwerb einer Pflegeimmobilie

Pflegeimmobilien können eine interessante Form der langfristigen Immobilienanlage sein. Wie bei jeder Kapitalanlage bestehen jedoch auch hier Risiken, die vor einer Kaufentscheidung berücksichtigt werden sollten.

Zu den wichtigsten Faktoren zählen insbesondere Betreiber, Standort, Miet- bzw. Pachtvertrag, laufende Kosten, Instandhaltung sowie die spätere Veräußerbarkeit der Immobilie. Eine sorgfältige Prüfung des jeweiligen Objektes ist daher ein wesentlicher Bestandteil der Investitionsentscheidung.

Wiederverkauf

Eine Pflegeimmobilie kann grundsätzlich wieder verkauft werden. Der erzielbare Verkaufspreis hängt zum Verkaufszeitpunkt unter anderem von Standort, Betreiber, Miethöhe, Restlaufzeit des Miet- bzw. Pachtvertrages, Zustand der Immobilie und der aktuellen Nachfrage ab. Ein Verkauf zum ursprünglichen Kaufpreis oder darüber kann daher nicht garantiert werden.

Für bestehende Pflegeimmobilien hat sich ein spezialisierter Zweitmarkt entwickelt, über den auch bereits betriebene Pflegeappartements an Kapitalanleger vermittelt werden können.

→ Mehr über den Zweitmarkt für Pflegeimmobilien

Miet- und Pachtvertrag

Der Miet- bzw. Pachtvertrag ist eine der wichtigsten Grundlagen für die Bewertung einer Pflegeimmobilie. Anleger sollten insbesondere darauf achten, welche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vom Betreiber und welche vom Eigentümer zu tragen sind.

Besondere Bedeutung haben dabei Regelungen zur sogenannten „Dach-und-Fach“-Instandhaltung sowie zur technischen Gebäudeausrüstung, beispielsweise Aufzüge, Heizungs-, Lüftungs- oder Elektroanlagen. Je nach Vertragsgestaltung können bestimmte Kosten beim Eigentümer bzw. bei der Eigentümergemeinschaft verbleiben.

Darüber hinaus sollten Vertragslaufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierung der Miete sowie Kündigungsregelungen vor dem Kauf berücksichtigt werden.

Nutzungsänderung der Pflegeimmobilie

Sollte eine Pflegeeinrichtung nach Ablauf des Miet- bzw. Pachtvertrages nicht mehr als solche weiterbetrieben werden, kann eine Umnutzung der Immobilie erforderlich werden. Je nach Gebäude und geplanter zukünftiger Nutzung können hierfür Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen notwendig sein.

Dadurch können für die Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft zusätzliche Kosten entstehen. Wie gut sich eine Pflegeimmobilie alternativ nutzen lässt, hängt insbesondere von Standort, Gebäudeplanung und baurechtlichen Voraussetzungen ab.

Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen

Für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wird in der Regel eine Erhaltungsrücklage gebildet. Reicht diese für größere oder unerwartete Maßnahmen nicht aus, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Dadurch können für den einzelnen Eigentümer zusätzliche Kosten entstehen.

Bei der Bewertung einer bestehenden Pflegeimmobilie sollten daher auch die Höhe der vorhandenen Rücklage, geplante Instandhaltungsmaßnahmen und der Zustand des Gebäudes berücksichtigt werden.

Insolvenz oder Ausfall des Betreibers

Gerät der Betreiber einer Pflegeeinrichtung in wirtschaftliche Schwierigkeiten oder wird zahlungsunfähig, können Miet- bzw. Pachtzahlungen ausfallen oder sich verzögern. Eine Betreiberinsolvenz bedeutet zwar nicht automatisch die dauerhafte Schließung der Einrichtung; im Rahmen einer Fortführung oder Übernahme kann jedoch ein Betreiberwechsel erforderlich werden.

Für Eigentümer besteht dabei das Risiko, dass es vorübergehend zu Mietausfällen kommt oder ein neuer Miet- bzw. Pachtvertrag zu veränderten Konditionen abgeschlossen werden muss. Deshalb sind die wirtschaftliche Stabilität des Betreibers, die Qualität des Standortes und die langfristige Zukunftsfähigkeit der Einrichtung wichtige Kriterien bei der Bewertung einer Pflegeimmobilie.

Gesetzliche und regulatorische Änderungen

Änderungen der gesetzlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen im Pflegebereich können Auswirkungen auf den Betrieb und die Wirtschaftlichkeit einer Pflegeeinrichtung haben. Dazu zählen beispielsweise Veränderungen bei der Pflegefinanzierung, bei Anforderungen an den Betrieb oder bei baulichen Vorgaben.

Auch Änderungen im Steuer- oder Immobilienrecht können sich auf Eigentümer einer Pflegeimmobilie auswirken. Zukünftige gesetzliche Entwicklungen und deren wirtschaftliche Folgen lassen sich daher nicht vollständig vorhersehen.

Fertigstellung der Pflegeimmobilie | Insolvenz des Bauträgers

Beim Erwerb einer noch nicht fertiggestellten Pflegeimmobilie besteht das Risiko, dass es zu Bauverzögerungen, Mehrkosten oder einer Insolvenz des Bauträgers kommt. Im Insolvenzfall kann sich die Fertigstellung des Objektes verzögern oder im ungünstigsten Fall gefährdet sein.

Je nach Vertragsgestaltung können beispielsweise Zahlungen nach Baufortschritt, Sicherheiten oder Bürgschaften dazu beitragen, das finanzielle Risiko des Käufers zu begrenzen. Welche Absicherung tatsächlich besteht, sollte vor dem Kauf anhand der jeweiligen Vertragsunterlagen geprüft werden.

Bei bereits fertiggestellten und betriebenen Pflegeimmobilien aus dem Zweitmarkt besteht dieses Fertigstellungsrisiko nicht.

Belegungsrisiko

Die wirtschaftliche Entwicklung einer Pflegeeinrichtung hängt unter anderem von einer nachhaltigen Auslastung ab. Eine dauerhaft niedrige Belegung kann die wirtschaftliche Situation des Betreibers belasten und damit mittel- bis langfristig auch Auswirkungen auf die Erfüllung seiner Miet- bzw. Pachtverpflichtungen haben.

Bei der Bewertung einer Pflegeimmobilie sollten deshalb insbesondere der regionale Pflegebedarf, die Wettbewerbssituation, die Entwicklung der Einrichtung und die Qualität des Betreibers berücksichtigt werden.

Baumängel und Instandsetzungsbedarf

Wie bei anderen Immobilien können auch bei Pflegeimmobilien Baumängel oder späterer Instandsetzungsbedarf auftreten. Welche Kosten vom Betreiber und welche vom Eigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind, hängt insbesondere von den Regelungen des Miet- bzw. Pachtvertrages ab.

Bei Neubauobjekten sollten zusätzlich Gewährleistungsregelungen und mögliche Sicherheiten geprüft werden. Bei Bestandsimmobilien sind insbesondere der bauliche Zustand, bereits durchgeführte oder geplante Instandhaltungsmaßnahmen sowie die vorhandene Erhaltungsrücklage von Bedeutung.

Pflegeimmobilien fundiert beurteilen

Sie haben Fragen zu den Chancen und Risiken einer Pflegeimmobilie? ImmoSenio unterstützt Sie dabei, die wesentlichen Rahmenbedingungen eines Objektes zu verstehen und eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.