Die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrendite bei Pflegeimmobilien

Der Leverage Effekt beschreibt die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrendite. Durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) kann die Eigenkapitalrendite gesteigert werden. Voraussetzung für einen positiven Leverage-Effekt ist, dass die Investitionsrendite (Gesamtkapitalrendite) über dem Fremdkapitalzins liegt. Das heißt, der Eigentümer erzielt eine Rendite (angenommene 6%), die höher ist als der Fremdkapitalzins von beispielsweise 3% für die aufgenommenen Bankdarlehen. Der Leverage-Effekt kann also in günstigen Marktlagen für den Eigentümer eine viel höhere Rendite erzeugen. Begrenzt wird der Leverage-Effekt durch:

• Beschränkte Kreditaufnahmemöglichkeiten
• Steigende Zinsen bei höherer Verschuldung
• Miet- und Leerstandsrisiko
• Fehlende Investitionsmöglichkeiten beziehungsweise Immobilienpreisrisiko (allgemeines Marktrisiko).

Leverage-Effekt Pflegeimmobilien Das Beispiel zur Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) sei an dieser Stelle aufgegriffen: Ein Privatanleger ist Eigentümer einer vermieteten Pflegeimmobilie im Wert von 100.000 €. Das Pflegeappartement ist komplett mit Eigenkapital finanziert: Aus der Pflegeimmobilie ergibt sich ein jährlicher Mietüberschuss in Höhe von 5.500 € (Nettomiete), der sich als Saldo der Mieterträge in Höhe von 6.000 € (Bruttomiete) sowie der Verwaltung und Instandhaltung in Höhe von 500 € (Bewirtschaftungskosten) ergibt (weitere Kosten und auch Steuern seien der Einfachheit halber an dieser Stelle vernachlässigt).

EK-Rendite vor Leverage-Effekt = [Mietüberschuss p.a. / Eigenkapital] = [5.500 € / 100.000 €] = 5,50%

Es sei nun angenommen, dass die Hälfte des Eigenkapitals, also 50.000 €, durch Fremdkapital (ein Bankdarlehen in Höhe von 50.000 € mit einem Zinssatz von 3%) ersetzt wird: Durch den Zinsaufwand des Darlehens reduziert sich der Mietüberschuss von ursprünglich 5.500 € um 1.500 € (3% Zins auf das Darlehen in Höhe von 50.000 €) auf 4.000 € p.a.. Da sich das Eigenkapital nunmehr auf 50.000 € reduziert hat, stellt sich die Formel für die Berechnung der Eigenkapitalrentabilität wie folgt dar:

EK-Rendite nach Leverage-Effekt = [Mietüberschuss p.a. / Eigenkapital] = 4.000 € / 50.000 € = 8%

Die Eigenkapitalrentabilität hat sich durch den Einsatz von Fremdkapital von 5,50% auf 8% erhöht. Das heißt, das Fremdkapital „hebelt“ die Eigenkapitalrendite nach oben. Aktuell kann man diesen Effekt bei gleichem Eigenkapitaleinsatz mittels eines KfW-55-Darlehen mit 5% Tilgungszuschuss (max. 5.000 €) noch weiter ausreizen:

EK-Rendite nach „KfW-“ Leverage-Effekt = [Mietüberschuss p.a. / (Eigenkapital-Tilgungszuschuss)] = 4.000 € / 47.500 € = 8,42%

Grenzen des Leverage-Effekts Theoretisch könnte man immer weiter Eigenkapital durch Fremdkapital ersetzen und dadurch die Eigenkapitalrendite erhöhen. Doch der Effekt kann sich ins Gegenteil umkehren und einen negativen Einfluss auf die Eigenkapitalrendite bei klassischen Immobilien haben. Beispielsweise können unvorhergesehene Ausgaben den Mietüberschuss schmälern. Auch muss stets damit gerechnet werden, dass es zu Mietausfällen kommt- beispielsweise weil es vorübergehenden Leerstand gibt oder ein Mieter nicht zahlt. Wenn dadurch die Rendite sinkt und die Kreditzinsen die Mietrendite übersteigen, kommt es zu einem negativen Leverage-Effekt. Natürlich hat man als Immobilienkäufer nicht immer die Wahl, ob man nun einen Kredit aufnimmt oder nicht. Man sollte aber wissen, welche Folgen unter welchen Umständen eintreten können. Mit einer Schönrechnerei -wenn beispielsweise eventuelle Mietausfälle nicht berücksichtigt werden- schadet man letztlich nur sich selbst. Man sollte bei einer Kalkulation also alle Eventualitäten berücksichtigen. Genau an diesem Punkt kommen die zentralen Vorteile einer Pflegeimmobilie zum Tragen:

• Attraktive Renditen über aktuellem Zinsniveau von bis zu 6%
• Reduzierte Vermieterrisiken durch langfristig abgeschlossene Mietverträge (mindestens 20 Jahre)
• Reduzierte Bewirtschaftungsrisiken durch renommierte, etablierte und solvente Betreiber
• Oftmals KfW-Förderung möglich (bis zu 5.000 € Tilgungszuschuß maximieren die Eigenkapitalrendite)

Steigende Verschuldung führt zu höheren Zinsen Allerdings werden mit steigender Verschuldung (aufgrund des höheren Risikos) zunächst die zu zahlenden Zinsen steigen und die Bank wird bei Überschreitung einer gewissen Verschuldung keine weiteren Kredite mehr zur Verfügung stellen. In dem obigen Beispiel ist das wohl noch kein Problem: die Eigenkapitalquote beträgt immer noch 50%, ein vergleichsweise hoher Wert. Grundregel: Die Investitionsrendite muss über dem Fremdkapitalzins liegen Darüber hinaus wirkt der Leverage-Effekt nur solange (positiv), wie die Investitionsrendite (die Gesamtkapitalrentabilität) größer als der Fremdkapitalzins ist – man spricht in dem Fall auch von der Leverage-Chance. Positiver Leverage-Effekt In dem obigen Beispiel beträgt die Mietrendite der Immobilie 5,50%, der Darlehenszins liegt lediglich bei 3%. Der Leverage-Effekt wirkt positiv: Man leiht sich Geld zu 3% und macht mit seiner fremdgenutzten Pflegeimmobilie 8% daraus – die Differenz kommt dem Eigentümer zugute; seine Eigenkapitalrendite steigt dadurch. Negativer Leverage-Effekt Steigt der Darlehenszins beispielsweise auf 9%, wirkt der Leverage-Effekt negativ. Es ist nicht sinnvoll, sich Geld zu 9% zu leihen, das geliehene Geld in eine fremdgenutzte Pflegeimmobilie zu investieren, die daraus nur 5,50% Rendite erwirtschaftet. Die Differenz muß der Eigentümer tragen. Weiterführende Informationen über die Mietrendite bei Pflegeimmobilien erhalten Sie exklusiv hier. Haben Sie noch Fragen zu der Rendite mit Pflegeimmobilien? Dann freuen wir uns über Ihre Nachricht.