Pflegeappartement und Eigentumswohnung im Vergleich
Wo liegen die Unterschiede der jeweiligen Anlageform?
Pflegeappartements und klassische Eigentumswohnungen unterscheiden sich in einigen wesentlichen Punkten. Während bei einer Eigentumswohnung Vermietung, Mieterauswahl und Verwaltung eine größere Rolle für den Eigentümer spielen können, übernimmt bei einer Pflegeimmobilie in der Regel der Betreiber viele dieser Aufgaben.
Auch bei Mietverträgen, laufenden Kosten, Instandhaltung und der Nutzung der Immobilie gibt es Unterschiede. Welche Anlageform besser geeignet ist, hängt daher von den persönlichen Anlagezielen und den Rahmenbedingungen des jeweiligen Objektes ab.
Die folgende Gegenüberstellung zeigt die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick.
Pflegeappartement |
Eigentumswohnung |
|
|---|---|---|
| Miete/Mietrendite | Die Miethöhe wird im langfristigen Miet- bzw. Pachtvertrag mit dem Betreiber vereinbart. Die erzielbare Rendite hängt von Kaufpreis, Miethöhe, laufenden Kosten und den jeweiligen Vertragsbedingungen ab. | Die erzielbare Miete orientiert sich unter anderem an Lage, Ausstattung, Wohnungsmarkt und den mietrechtlichen Rahmenbedingungen. Auch hier hängt die Rendite vom jeweiligen Objekt ab. |
| Mieterwechsel | Vertragspartner des Eigentümers ist in der Regel der Betreiber. Ein Wechsel einzelner Bewohner führt daher normalerweise nicht zu einer erneuten Mietersuche durch den Eigentümer. | Bei einem Mieterwechsel muss die Wohnung neu vermietet werden. Dies kann der Eigentümer selbst übernehmen oder einen Dienstleister beauftragen. |
| Vermieterrisiken | Vermindertes Risiko durch langjährige Mietverträge, häufig mit anschließender Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Die Miete fließt monatlich, unabhängig von der Belegung Ihres Pflegeappartements. | Die Mieteinnahmen hängen unmittelbar vom jeweiligen Mietverhältnis ab. Bei Leerstand oder Zahlungsausfällen können Einnahmen ausfallen. |
| Standort | Bei Pflegeimmobilien sind insbesondere der regionale Pflegebedarf, die Wettbewerbssituation, der Betreiber und die langfristige Eignung des Standortes relevant. | Bei Eigentumswohnungen spielen insbesondere Lage, Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur und die Nachfrage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt eine wichtige Rolle. |
| Appartement | Pflegeappartements sind auf die Anforderungen einer Pflegeeinrichtung ausgerichtet. Für die Investitionsentscheidung sind neben dem einzelnen Appartement vor allem Betreiber, Gesamtobjekt, Mietvertrag und Standort relevant. | Bei Eigentumswohnungen spielen die individuellen Eigenschaften der Wohnung wie Größe, Grundriss, Ausstattung, Etage und Ausrichtung eine wichtige Rolle für Vermietbarkeit und Wertentwicklung. |
| Vermietung | Das Pflegeappartement wird in der Regel über einen langfristigen Miet- bzw. Pachtvertrag an den Betreiber überlassen. Die Vermietung an einzelne Bewohner übernimmt üblicherweise der Betreiber. | Die Vermietung erfolgt direkt an den jeweiligen Mieter und wird vom Eigentümer selbst oder durch einen beauftragten Dienstleister organisiert. |
| Betriebskosten | Viele laufende Betriebskosten der Pflegeeinrichtung werden vom Betreiber getragen. Bestimmte Kosten, insbesondere Verwaltung, Erhaltungsrücklage und je nach Vertrag weitere Instandhaltungskosten, können beim Eigentümer verbleiben. | Umlagefähige Betriebskosten können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden. Nicht umlagefähige Kosten sowie bestimmte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten trägt der Eigentümer. |
| Steuerliche Aspekte | Der Gebäudeanteil des Kaufpreises kann im Rahmen der geltenden AfA-Regelungen steuerlich abgeschrieben werden. Die konkrete Abschreibung hängt unter anderem von Baujahr, Fertigstellung und Kaufzeitpunkt ab. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig. | Auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann der Gebäudeanteil steuerlich abgeschrieben werden. Die jeweils geltenden AfA-Regelungen sind grundsätzlich ebenfalls von den individuellen Voraussetzungen des Objektes abhängig. |
| Instandhaltungskosten | Welche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vom Betreiber bzw. vom Eigentümer zu tragen sind, ergibt sich aus dem jeweiligen Miet- oder Pachtvertrag. Bestimmte Kosten können beim Eigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft verbleiben. | Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für das Eigentum trägt grundsätzlich der Eigentümer. Bestimmte Kosten können im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen auf den Mieter umgelegt werden. |
| Risiken | Zu den wesentlichen Risiken zählen insbesondere Betreiberausfall, Betreiberwechsel, Veränderungen der Vertragsbedingungen sowie Instandhaltungs- und Kostenrisiken. Die langfristige Vertragsbindung kann das individuelle Vermietungsrisiko des einzelnen Appartements reduzieren. | Zu den Risiken zählen insbesondere Leerstand, Mietausfall, Instandhaltungskosten und Veränderungen des regionalen Immobilien- und Mietmarktes. |
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