Was es bei der Auswahl der passenden Pflegeimmobilie zu vermeiden gilt!

Als Expertin für Pflegeimmobilien weist Theresia Thomas auf 5 häufige und fatale Fehler beim Kauf einer Pflegeimmobilie hin. Auf den Punkt gebracht sind das:

1. Fehler: Nur auf die Rendite achten

Bei der Auswahl einer Pflegeimmobilie gibt es zahlreiche wichtige Kriterien zu beachten. Für viele Interessentinnen und Interessenten steht die Erwirtschaftung der maximalen Rendite im Vordergrund bei der Wahl der Pflegeimmobilie. Dies ist sicherlich bei der durchaus hohen Investitionssumme nachzuvollziehen. Jedoch möchte ich zu bedenken geben, dass die Art der Investition für zwei Seiten erfolgreich sein sollte. Für den Betreiber der Pflegeimmobilie und für den Eigentümer. Wenn eine Rendite zu hoch angesetzt ist, wird es der Betreiber / Mieter des Objektes sehr schwer haben. Und was nützt eine anfänglich hohe Rendite, wenn diese über die gesamte Laufzeit des Mietvertrages nicht erzielt werden kann?

2. Fehler: Sich das Vertragswerk der Pflegeimmobilie nicht ganz genau ansehen

So manche Haken und Ösen gibt es in Vertragswerken zu Pflegeimmobilien. Das Vertragswerk ist das Erste, was ich mir bei der Prüfung eines Objekts ansehe. Aus meiner Erfahrung heraus kann ich sagen, dass dies leider oft von den potentiellen Erwerbern nicht geschieht. Sich blindlinks auf ein bunt bedrucktes Exposee zu verlassen, in dem kurz darauf eingegangen wird, dass der Eigentümer nur für „Dach und Fach“ verantwortlich ist, ist absolut fahrlässig. Denn außer „Dach und Fach“ sind Eigentümer in der Regel auch für die Instandsetzung der technischen Anlagen wie Fahrstuhl, Heizung, Lüftungsanlage usw. verantwortlich. Auf diesen Hinweis von mir, habe ich sehr oft von Interessenten gehört, dass es dafür ja auch eine Instandhaltungsrücklage gibt. Ja, das ist richtig. Aber bei mindestens zwei Fahrstühlen in einem Objekt ist man schnell bei einer sechsstelligen Summe. Und wenn man die Absicht hat, das Objekt nach 10 Jahren spekulationssteuerfrei wieder zu veräußern, wird der Interessent aber ganz genau schauen, was da ggf. in Kürze auf ihn zukommen kann und das in seine Kalkulation mit einbeziehen.
Neben dem Mietvertrag sind selbstverständlich auch die Teilungserklärung, der Verwaltervertrag und der Muster-Kaufvertrag unter die Lupe zu nehmen. Ein weiterer Pluspunkt bei der Recherche und Differenzierung von Verkäufern ist auch das Vorhandensein einer sog. Patronatserklärung. Diese sichert den Käufer nochmals hinsichtlich der Mieteinnahmen ab.

3. Fehler: Die Lage des Objekts unterschätzen

Jeder kennt die drei wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines Objekts: „Lage, Lage, Lage“. Tatsächlich ist dies Kriterium bei der Auswahl einer Pflegeimmobilie differenziert zu betrachten. Wichtig ist die Lage des Objekts aus diesen drei Gründen: Zunächst sollte der Bedarf an Pflegeplätzen an dem Standort klar festgestellt worden sein. Und hier ist es überhaupt nicht wichtig, ob sich das Objekt in einer Großstadt befindet. Wichtig ist schlicht und ergreifend der Bedarf an diesem Ort.

Aber auch aus einem weiteren Grund, der in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung zugenommen hat, ist die Lage eines Objekts entscheidend: Die Erreichbarkeit für die Mitarbeiter dieser Einrichtung. Was nützt die schönste und modernste Einrichtung, wenn der Betreiber nicht das entsprechende Personal vorhalten kann und folglich die Einrichtung nicht voll belegt wird? Der Anschluss an den ÖPNV ist bei der Personalgewinnung sehr wichtig.

Zu guter Letzt schafft aber auch die Wettbewerbssituation von bereits vorhandenen Pflegeimmobilien und neuen Wohnformen wie den ambulant betreuten Wohngruppen usw. einen weiteren lokalen Wettbewerb und kann durchaus zu Überkapazitäten in einigen Gebieten führen.

4. Fehler: Sich nicht mit dem Betreiber des Objekts auseinandersetzen

Eine Pflegeimmobilie ist eine sogenannte Betreiberimmobilie. Dies bedeutet, dass der Betreiber einer Pflegeimmobilie der Generalmieter des Objektes ist. Somit ist der Mieter der Pflegeimmobilie automatisch der Schlüssel zu einem erfolgreichen Investment. Aus diesem Grund ist eine Recherche vor einem potentiellen Investment unumgänglich. Wie Sie auch bei einer normalen Vermietung den potentiellen Mieter durchaus „überprüfen“ würden, hat dies bei einer Pflegeimmobilie ebenso eine hohe Priorität.

Die finanzielle Stabilität und Solvenz des Betreibers für eine kontinuierliche Versorgung der Bewohner muss sichergestellt sein. Dies beinhaltet eine solide Finanzplanung und eine angemessene Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben.
Bei der Überprüfung eines Betreibers sollten Sie ebenso schauen, wie viele Objekte / Einrichtungen der Betreiber bereits unterhält. Sein Dienstleistungsangebot und die Vernetzung im Bereich der Pflege sind ein Signal für die Erfahrung des Betreibers in dieser Branche. Allerdings auch kein Garant für eine solide finanzielle Situation. Eine weitere Überprüfung sollte ein Bonitätscheck sein, den wir regelmäßig über Verkäufer und Bauträger einholen.

Die Attraktivität eines Betreibers korreliert mit dem vorherrschenden Problem der Fachkraftthematik. Wenn das Personal nicht ausreichend vorhanden ist, kann die Pflegeimmobilie nicht voll belegt werden und ist dementsprechend nicht ausgelastet. Für Laien ist diese Bewertung durchaus nicht ganz einfach. Als Erstes kann man sich jedoch über das Internet vorab die eine oder andere Information einholen.

Oft erhalte ich auf die Frage, wie die Belegung einer Einrichtung aussieht, die Antwort: „Wir arbeiten mit einer Warteliste“. Ja, das hört sich im ersten Moment sehr vielversprechend an und nach einer Einrichtung, die sich vor Anfragen nicht retten kann. Aber: Aus eigener Erfahrung in meiner Zeit als Einrichtungsleitung kann ich sagen, dass die Anfragen, die man tagtäglich erhält, akute Bedarfssituationen widerspiegeln. Diese Personen benötigen in der Regel umgehend einen Pflegeplatz und nicht erst in ein paar Wochen. Daher sind Wartelisten meistens nicht zwingend aussagekräftig. Aussagekräftig ist hingegen die Frage, ob alle Pflegestellen grundsätzlich belegt sind. Insbesondere bei Neubauten muss ein komplett neuer Mitarbeiterstamm aufgebaut werden. Hier spielt die Attraktivität des Betreibers, aber auch seine Größe, eine wichtige Rolle.

 5. Fehler: Sich von Emotionen leiten lassen

Sehr oft habe ich es in meinen Beratungen mit emotionalen Fragestellungen und Entscheidungen zu tun. Das Objekt sei nicht an dem gewünschten Standort oder es fehle prinzipiell ein schönerer landschaftlicher Ausblick auf die Natur, Wälder und Wiesen. Die Ausrichtung des Appartements sei nicht zum Süden, die nahegelegene Bahnstrecke sei zu laut, die Appartements seien viel zu klein und verfügen überdies nicht über Balkone … Seien Sie gewiss: Ich kann diese Argumente alle nachvollziehen! Beim Kauf eines Pflegeappartements ist man dazu geneigt, seine jetzigen Bedürfnisse und Wünsche an eine Wohnsituation mit in die Waagschale der Entscheidung zu werfen. Im Bereich der Pflege sind jedoch andere Kriterien entscheidend und so empfehle ich jeder Interessentin und jedem Interessenten, sich vor einer Entscheidung zu einem Kauf einer Pflegeimmobilie umfangreich zu informieren und über die wirklich wichtigen Kriterien professionell beraten zu lassen.

Wie Sie gelesen haben: Es gibt viele Dinge beim Kauf einer Pflegeimmobilie zu beachten. Einige Themen lassen sich durch eine Recherche im Internet beantworten. Andere hingegen nicht. Hier ist eine Fachexpertise gefragt, die unbedingt vor einem Kauf einer Pflegeimmobilie in Anspruch genommen werden sollte.