Wer vor einigen Jahren ein Pflegeappartement gekauft hat, stellt sich irgendwann möglicherweise die Frage: Was ist meine Pflegeimmobilie heute eigentlich wert?
Der ursprüngliche Kaufpreis liefert darauf nur bedingt eine Antwort. Für den heutigen Marktwert sind insbesondere die aktuelle Miete, die am Markt erzielbare Rendite, der Betreiber, die Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages sowie Standort, Alter und Zustand der Immobilie relevant.
Gerade auf dem Zweitmarkt sollte der Verkaufspreis deshalb nicht ausschließlich anhand vergleichbarer Eigentumswohnungen ermittelt werden. Entscheidend ist vielmehr, wie attraktiv das Gesamtpaket für einen Kapitalanleger heute ist.
Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Pflegeimmobilie?
Bei der Einschätzung einer bestehenden Pflegeimmobilie betrachten Kaufinteressenten das Gesamtpaket. Besonders relevant sind folgende Faktoren:
1. Die aktuelle Miete
Für Kapitalanleger ist die tatsächlich erzielte Miete eine wichtige Grundlage der Kaufentscheidung. Sie beeinflusst unmittelbar die Rendite, die ein Käufer mit dem Pflegeappartement erzielen kann.
Dabei sollte nicht nur die aktuelle Miethöhe betrachtet werden. Auch vereinbarte Mietanpassungen oder Indexierungen können für die Bewertung interessant sein.
2. Kaufpreis und erzielbare Rendite
Kaufpreis und Miete stehen in unmittelbarem Zusammenhang. Je höher der Kaufpreis bei gleichbleibender Miete, desto niedriger fällt die Bruttorendite für einen Käufer aus. Bei der Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises sollte deshalb berücksichtigt werden, welche Rendite für vergleichbare Pflegeimmobilien aktuell am Markt akzeptiert wird. Eine möglichst hohe Preisvorstellung führt nicht zwangsläufig zum besten Verkaufsergebnis. Entscheidend ist ein Kaufpreis, der sowohl die Qualität des Objektes berücksichtigt als auch für potenzielle Anleger nachvollziehbar ist.
Beispiel: Wie beeinflusst die Rendite den möglichen Kaufpreis?
Angenommen, ein Pflegeappartement erzielt eine monatliche Miete von 650 Euro. Daraus ergibt sich eine Jahresmiete von 7.800 Euro. Bei einer angenommenen Bruttorendite von 5,0 % ergibt sich rechnerisch ein Kaufpreis von 156.000 Euro. Bei 5,5 % wären es rund 141.800 Euro, bei 6,0 % rund 130.000 Euro. Das Beispiel zeigt, wie stark die am Markt erwartete Rendite den möglichen Kaufpreis beeinflussen kann. Die reine Renditeberechnung reicht für eine fundierte Bewertung jedoch nicht aus. Betreiber, Vertragsrestlaufzeit, Eigentümerkosten, Zustand, Standort und die aktuelle Nachfrage müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
3. Der Betreiber der Pflegeeinrichtung
Anders als bei einer klassischen Eigentumswohnung spielt bei einer Pflegeimmobilie der Betreiber eine zentrale Rolle.
Für Kaufinteressenten ist unter anderem relevant:
- Wie lange ist der Betreiber bereits am Standort tätig?
- Welche Erfahrung besitzt das Unternehmen?
- Wie hat sich die Einrichtung bislang entwickelt?
- Gab es in der Vergangenheit Betreiberwechsel?
Ein etablierter Betrieb mit nachvollziehbarer Historie kann die Attraktivität eines Zweitmarktobjektes positiv beeinflussen.
4. Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages
Auch die verbleibende Vertragslaufzeit ist für Käufer wichtig. Besteht noch ein langfristiger Miet- oder Pachtvertrag, bietet dies eine andere Ausgangssituation als ein Vertrag, dessen Ende bereits näher rückt. Zusätzlich sollten Verlängerungsoptionen, Regelungen zur Mietanpassung sowie die Verteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten betrachtet werden.
5. Standort und Nachfrage
Auch bei einer Pflegeimmobilie bleibt die Lage ein wichtiges Kriterium. Dabei geht es jedoch nicht ausschließlich darum, ob sich die Immobilie in einer Großstadt oder einer besonders bekannten Region befindet. Für Pflegeeinrichtungen sind unter anderem die regionale Nachfrage nach Pflegeplätzen, die demografische Entwicklung, das vorhandene Angebot und die langfristige Eignung des Standortes relevant.
6. Alter und Zustand der Immobilie
Bei einer Pflegeimmobilie aus dem Zweitmarkt sollte auch der bauliche Zustand berücksichtigt werden. Von Interesse sind beispielsweise bereits erfolgte Modernisierungen, geplante Maßnahmen, vorhandene Rücklagen und mögliche zukünftige Investitionen. Auch energetischer Standard und Gebäudequalität können bei der Einschätzung des Objektes eine Rolle spielen.
Warum der ursprüngliche Kaufpreis nicht entscheidend ist
Ein häufiger Gedanke von Eigentümern lautet:
„Ich habe damals 150.000 Euro bezahlt – also müsste meine Pflegeimmobilie heute mindestens genauso viel wert sein.“
So einfach lässt sich der aktuelle Marktwert jedoch nicht bestimmen. Seit dem ursprünglichen Kauf können sich Miete, Betreiber, Vertragslaufzeit, Zinsniveau, Zustand der Immobilie und die Nachfrage nach Kapitalanlagen verändert haben. Der heutige Verkaufspreis sollte deshalb anhand der aktuellen Situation des konkreten Pflegeappartements beurteilt werden.
Zweitmarkt: Die Historie kann ein Vorteil sein
Gerade bei Bestandsobjekten gibt es einen wichtigen Unterschied zum Neubau: Die Immobilie hat bereits eine Geschichte. Bei einer seit mehreren Jahren betriebenen Pflegeeinrichtung können tatsächliche Mietzahlungen, Betreiberhistorie und bisherige Entwicklung betrachtet werden. Für potenzielle Käufer kann diese Transparenz interessant sein, weil ihre Entscheidung nicht ausschließlich auf Prognosen basiert.
Wie lässt sich ein realistischer Verkaufspreis ermitteln?
Für eine erste Einschätzung sollten insbesondere folgende Informationen vorliegen:
- Standort und Name der Pflegeeinrichtung
- Größe des Pflegeappartements
- Baujahr bzw. Jahr der Inbetriebnahme
- aktuelle monatliche Miete
- Miet- oder Pachtvertrag
- Restlaufzeit des Vertrages
- Betreiber
- laufende Eigentümerkosten
- Informationen zum Zustand der Immobilie
- gegebenenfalls bereits durchgeführte oder geplante Modernisierungen
Auf Grundlage dieser Informationen lässt sich beurteilen, wie sich eine Pflegeimmobilie im aktuellen Zweitmarkt positionieren könnte.
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