Tim Edeling von Edeling Baufinanz, dem Spezialisten für Immobilien und Baufinanzierungen mit dem Schwerpunkt Pflegeimmobilien beantwortet unsere Fragestellungen zum Thema „Finanzierung von Pflegeappartments“.

Herr Edeling, welchen Vorteil hat die Fremdfinanzierung einer Pflegeimmobilie?

Tim Edeling: Die Finanzierung mit Fremdmitteln bietet dem Investor mehrere Vorteile. Zunächst kann hier die Nutzung des „Leverage-Effektes“ angeführt werden. Durch den hohen Einsatz an Fremdkapital in Relation zum Eigenkapital, lässt sich die Eigenkapitalquote merklich steigern und mit verhältnismäßig geringem Eigenanteil eine Immobilie erwerben. Durch das Prinzip des „Absparens“, das bedeutet durch die Investition in beispielsweise eine Pflegeimmobilie, wird der bestehende Kredit durch die generierten Mieteinnahmen zurückgeführt, während parallel der Vermögensaufbau durch Entschuldung und Wertsteigerung (inflationsgeschützt) der Immobilie stetig weiter zunimmt.

Welche steuerlichen Vorteile bietet eine Finanzierung?

Neben der allgemeinen „AfA“ von 2% bzw. 3% p.a. von Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten verteilt auf 50 Jahre für Gebäude und Außenanlagen, kann die Zimmerausstattung per jährlicher Sonder-AfA abgeschrieben werden. Die Zinskosten für den Immobilienkredit sind ebenfalls absetzbar und mindern die private Einkommenssteuerlast.

Sind Anforderungen an die Finanzierung von Pflegeimmobilien in der Praxis vergleichbar mit denen an eine Eigentumswohnung?

In der Praxis gibt es je nach Objekt und finanzierendem Kreditinstitut beachtliche Unterschiede. Häufig setzen Banken zunächst eine deutlich niedrigere Beleihungswertgrenze (60-70%) für eine „neue“ Pflegeimmobilie an und verlangen
mitunter eine Eigenkapitalquote von 20-40% zzgl. Kaufnebenkosten. In bestimmten Fällen ist die Finanzierung bei besonders guter Bonität jedoch auch mit Einsatz von lediglich 10% Eigenkapital zzgl. Kaufnebenkosten umsetzbar. Für diese Vorhaben sollte daher unbedingt ein Spezialist aus dem Bereich Immobilienfinanzierung hinzugezogen werden.

Können Förderungen durch die KfW-Bank in Anspruch genommen werden?

Ja, dies ist grundsätzlich möglich und sollte immer individuell pro Objekt geprüft werden, da es Konstellationen gibt, bei denen sich auch ein KfW-Bank Kredit gegenüber dem klassischen Bankdarlehen nicht rechnet, oder möglicherweise die Flexibilität der Finanzierungsstruktur einschränkt. Wichtig hierbei zu beachten ist auch, dass lediglich die reinen Baukosten, welche mit der Pflegeimmobilie in Zusammenhang stehen, gefördert werden. Anteile an Grundstücken, Außenanlagen sowie Kosten für die Möblierung, sind nicht über ein KFW-Bankdarlehen förderfähig und können daher nicht im Rahmen eines KFW-Bank Förderkredites finanziert werden.

Vielen Dank für das Gespräch.

Sollten Sie Fragen zum Thema Finanzierung von Pflegeimmobilien haben oder eine Finanzierung während der Beratung für Sie interessant werden, so stellen wir selbstverständlich den Kontakt zu Herrn Edeling her.