Pflegeimmobilien aus dem Zweitmarkt können für Kapitalanleger attraktive Renditen bieten. Anders als bei Neubauprojekten liegen bei Bestandsobjekten bereits reale Daten zu Mieteinnahmen, Betreiber und Vertragsstruktur vor. Dadurch lässt sich die Rendite einer Pflegeimmobilie häufig auf Basis bestehender Zahlen beurteilen.
Bei Bestandsobjekten treffen teilweise attraktive Kaufpreise auf bereits bestehende Mieteinnahmen. Gleichzeitig gilt: Für die Rendite sind verschiedene Faktoren entscheidend. Dazu gehören insbesondere Kaufpreis, Miethöhe, Vertragsgestaltung, Betreiber und die vom Eigentümer zu tragenden Kosten.
Was bedeutet Rendite bei einer Pflegeimmobilie?
Bei Pflegeimmobilien wird häufig die Bruttomietrendite angegeben. Sie zeigt das Verhältnis zwischen der jährlichen Miete und dem Kaufpreis der Immobilie.
Die vereinfachte Berechnung lautet:
Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttorendite
Beispiel:
Kaufpreis: 130.000 Euro
Jährliche Miete: 7.150 Euro
Bruttorendite: 5,5 %
Die Bruttorendite ermöglicht einen ersten Vergleich verschiedener Angebote. Sie sollte jedoch niemals isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist vielmehr, wie nachhaltig die zugrunde liegende Miete ist und welche Rahmenbedingungen mit der Immobilie verbunden sind.
Warum können Zweitmarkt-Pflegeimmobilien attraktive Renditen bieten?
Bei einem Neubau orientiert sich der Kaufpreis unter anderem an aktuellen Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten. Eine Pflegeimmobilie aus dem Bestand folgt dagegen anderen Preisbildungsmechanismen. Der Verkaufspreis wird unter anderem durch die aktuelle Miethöhe, das Alter und den Zustand der Immobilie, die Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrags, den Betreiber sowie die Nachfrage am Markt beeinflusst. Dadurch können sich bei Bestandsobjekten interessante Einstiegsmöglichkeiten ergeben. Ein niedrigerer Kaufpreis bei gleichzeitig bestehender Miete kann zu einer höheren anfänglichen Bruttorendite führen. Das bedeutet allerdings nicht, dass jedes Zweitmarktobjekt automatisch günstig ist – oder dass die Pflegeimmobilie mit der höchsten Rendite zwangsläufig die beste Kapitalanlage darstellt.
Der besondere Vorteil: Die Rendite basiert auf bestehenden Mieteinnahmen
Einer der interessantesten Unterschiede zwischen Neubau und Zweitmarkt liegt in der Ausgangslage. Bei einem Neubau beziehen sich viele wirtschaftliche Annahmen zunächst auf die Zukunft. Die Einrichtung muss fertiggestellt und in Betrieb genommen werden und der Betreiber muss sich am Standort etablieren. Bei einer Pflegeimmobilie aus dem Zweitmarkt besteht dagegen in der Regel bereits ein Miet- oder Pachtverhältnis. Die aktuelle Miete ist bekannt. Noch wichtiger: Bei länger betriebenen Einrichtungen lässt sich häufig nachvollziehen, wie sich die Mietzahlungen und der Betrieb in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Für Anleger bedeutet das: Die Rendite basiert stärker auf vorhandenen Erfahrungswerten und weniger ausschließlich auf Prognosen.
5 % Rendite ist nicht gleich 5 % Rendite
Zwei Pflegeimmobilien können auf dem Papier dieselbe Bruttorendite aufweisen und dennoch wirtschaftlich sehr unterschiedlich sein.
Ein Beispiel:
Pflegeimmobilie A
- Bruttorendite: 5,0 %
- etablierter Betreiber
- langjährig erfolgreich betriebene Einrichtung
- ausreichende Restlaufzeit des Mietvertrages
- regelmäßige Mietanpassungen
- guter Gebäudezustand
Pflegeimmobilie B
- Bruttorendite: 5,0 %
- kurze Restlaufzeit des Mietvertrages
- keine oder nur geringe Mietanpassungen
- Betreiber mit schwächerer wirtschaftlicher Ausgangslage
- absehbarer Instandhaltungsbedarf
Die Prozentzahl ist identisch – die Qualität der Kapitalanlage möglicherweise nicht. Deshalb sollte die Frage beim Kauf nicht nur lauten: „Wie hoch ist die Rendite?“ Sondern vielmehr: „Wie nachhaltig ist diese Rendite?“
Welche Faktoren bestimmen die Rendite einer Zweitmarkt-Pflegeimmobilie?
Gerade bei Bestandsobjekten sollten Anleger mehrere Faktoren gemeinsam betrachten.
1. Kaufpreis
Je niedriger der Kaufpreis bei gleichbleibender Jahresmiete, desto höher ist rechnerisch die Bruttorendite. Ein attraktiver Kaufpreis kann deshalb einer der wesentlichen Vorteile des Zweitmarktes sein.
2. Aktuelle Miethöhe
Anders als bei vielen Neubauprojekten besteht bei einem Zweitmarktobjekt in der Regel bereits eine konkrete Miete. Entscheidend ist dabei nicht nur deren aktuelle Höhe, sondern auch, ob sie in der Vergangenheit zuverlässig gezahlt wurde.
3. Mietanpassungen
Ein wichtiger Punkt für die langfristige Renditeentwicklung sind die vertraglich vereinbarten Möglichkeiten zur Anpassung der Miete. Je nach Vertrag können beispielsweise indexbasierte Anpassungsregelungen bestehen. Für Anleger ist deshalb nicht nur die heutige Rendite, sondern auch deren mögliche Entwicklung interessant.
4. Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages
Bei einer Bestandsimmobilie ist ein Teil der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit bereits vergangen. Die verbleibende Laufzeit sowie mögliche Verlängerungsoptionen gehören deshalb zu den wichtigsten Kriterien bei der Bewertung eines Zweitmarktobjektes.
5. Betreiber
Die wirtschaftliche Stabilität des Betreibers ist ein wesentlicher Faktor für die langfristige Sicherheit der Mietzahlungen. Der Betreiber spielt deshalb eine zentrale Rolle. Bei einer länger bestehenden Einrichtung bietet der Zweitmarkt einen besonderen Vorteil: Die bisherige Betreiberhistorie kann bereits betrachtet werden.
6. Zustand der Immobilie
Mit zunehmendem Gebäudealter können Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen relevant werden. Vor dem Kauf sollte deshalb geprüft werden, welche Kosten laut Vertrag beim Betreiber liegen und welche Aufwendungen gegebenenfalls vom Eigentümer beziehungsweise von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind.
Bruttorendite und tatsächliche Rendite unterscheiden
Die bei Immobilienangeboten ausgewiesene Bruttorendite berücksichtigt nicht sämtliche Erwerbs- und laufenden Eigentümerkosten. Die tatsächlich erzielbare Rendite kann daher niedriger ausfallen.
Zusätzlich zum Kaufpreis entstehen beispielsweise Kosten für:
- Grunderwerbsteuer
- Notar und Grundbuch
- gegebenenfalls Makler
- nicht umlagefähige laufende Kosten
- mögliche Instandhaltungsaufwendungen
Für einen realistischen Vergleich sollte deshalb nicht ausschließlich die ausgewiesene Bruttorendite betrachtet werden.
Sind 5 oder 6 Prozent Rendite bei einer Pflegeimmobilie gut?
Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht. Eine Pflegeimmobilie mit einer Bruttorendite von beispielsweise 5,5 % kann sehr interessant sein – entscheidend ist jedoch, warum diese Rendite erzielt wird. Eine höhere Rendite kann aus einem attraktiven Einkaufspreis resultieren. Sie kann aber ebenso ein Hinweis darauf sein, dass der Markt bestimmte Risiken bereits im Kaufpreis berücksichtigt. Umgekehrt kann ein Objekt mit etwas geringerer Anfangsrendite aufgrund eines starken Betreibers, einer guten Vertragsgestaltung und einer attraktiven Restlaufzeit wirtschaftlich interessanter sein. Die Rendite sollte deshalb immer gemeinsam mit den übrigen Objektmerkmalen beurteilt werden.
Zweitmarkt oder Neubau: Wo gibt es die bessere Rendite?
Pflegeimmobilien aus dem Zweitmarkt können teilweise höhere anfängliche Bruttorenditen bieten als Neubauobjekte. Ein Neubau bietet dafür andere Vorteile. Dazu können moderne energetische Standards sowie – abhängig vom jeweiligen Projekt und den persönlichen steuerlichen Voraussetzungen – Fördermöglichkeiten oder steuerliche Effekte gehören. Beim Zweitmarkt stehen dagegen häufig andere Aspekte im Vordergrund: bestehende Mieten, bekannter Kaufpreis, Betreiberhistorie, keine Bauphase, nachvollziehbare Entwicklung und teilweise attraktive Anfangsrendite.
Die Frage lautet daher weniger: „Neubau oder Zweitmarkt – was ist besser?“ Sondern: „Welche Pflegeimmobilie bietet für meine persönlichen Anlageziele das überzeugendere Gesamtpaket?“
Fazit: Beim Zweitmarkt zählt mehr als die Prozentzahl
Gerade für renditeorientierte Anleger kann sich ein Blick auf Pflegeimmobilien aus dem Zweitmarkt lohnen. Bestandsobjekte können attraktive Kaufpreise und Renditen mit einem entscheidenden Vorteil verbinden: Viele wirtschaftliche und objektspezifische Faktoren sind bereits bekannt. Eine gute Zweitmarkt-Pflegeimmobilie zeichnet sich deshalb nicht allein durch eine möglichst hohe Rendite aus. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus: Kaufpreis, Miete, Betreiber, Vertragslaufzeit, Mietanpassung, Standort und Gebäudezustand.
Bei ImmoSenio finden Anleger ausgewählte Pflegeimmobilien aus dem Zweitmarkt mit unterschiedlichen Kaufpreisen, Standorten, Betreibern und Renditen. So lässt sich nicht nur vergleichen, welche Pflegeimmobilie die höchste Rendite bietet – sondern welche Rendite auf einer überzeugenden Grundlage steht.
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