Risiko Pflegeimmobilie

ImmoSenio ist es ein großes Anliegen, nicht nur die Vorteile einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien zu erläutern, sondern ebenso die möglichen Risiken eines Immobilienerwerbs transparent darzustellen.

Da jede größere Investition Risiken – aber auch Chancen- birgt, sollten sich Interessenten daher mit einigen Faktoren vor dem Erwerb intensiv auseinandersetzen.

Am wichtigsten erscheint der Blick in das Vertragswerk jeder Pflegeimmobilie. Auch wenn die Inhalte sehr juristisch niedergeschrieben sind, so sollte man insbesondere bei den Punkten „Dach und Fach“ sowie Instandhaltung und Instandsetzung im Pachtvertrag Zeit investieren und sich diese genau ansehen. Hier lohnt ein Vergleich mit anderen Objekten. In einigen Pachtverträgen sind Sie als Eigentümer nicht nur für die Fassade und das Dach verantwortlich, sondern ebenfalls für die technische Gebäudeausrüstung (TGA) wie Fahrstuhl, Heizung, Lüftung, Elektrik u.v.m. Dies kann zur Folge haben, dass Sie als Eigentümer weitere Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung tragen müssen, sofern diese nicht durch die angesparte Instandhaltungsrücklage abgedeckt sind. Dieses Kriterium beleuchten wir bei jeder Pflegeimmobilie und weisen unsere Interessenten unaufgefordert auf den Inhalt dieser Klausel hin.

Als größtes Risiko werden in der Literatur und in vielen Publikationen die Insolvenz und der damit verbundene Ausfall des Betreibers beschrieben. Die Risiken dieser Anlageform sind im Allgemeinen die spezifischen Risiken einer Spezialimmobilie. Bei Pflegeimmobilien handelt sich um Betreiberimmobilien, mit Standortrisiken und einem hohen Instandhaltungsbedarf. Aus diesem Grund ist die Streuung im Rahmen eines Immobilienportfolios zu empfehlen, um potentielle Risiken entsprechend zu minimieren.

Sollte der Betreiber (=Mieter) zahlungsunfähig werden und seiner Pachtzahlung an die Eigentümer nicht mehr nachkommen können, wird schnellstmöglich ein neuer Betreiber gesucht. Bei einer Neuvermietung ist es jedoch möglich, dass niedrigere Mieten gezahlt werden, als die ursprünglich im Pachtvertrag vereinbarten. Laut einer Pflegemarkstudie “Stationärer Pflegemarkt im Wandel 2011” der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH aus dem Jahre 2011 liegt die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Betreibers bei unter 1,5%, somit deutlich niedriger als andere Branchen wie zum Beispiel Verkehr & Lagerei, Baugewerbe, Gastgewerbe oder aber dem verarbeitenden Gewerbe.

Ein weiteres Risiko Pflegeimmobilie ist die Auslastung der Pflegeimmobilie. Die Wirtschaftlichkeit einer Pflegeeinrichtung hängt maßgeblich an seiner Auslastung. Sollte die Pflegeeinrichtung Probleme in der Belegung und somit Auslastung seines Betriebes haben, ist es möglich, dass der Betreiber mittel- und langfristig in finanzielle Schieflage gerät. An dieser Stelle ist auf die sogenannte Pre-Opening-Phase zu verweisen. Diese Anschubfinanzierung ist fundamental wichtig, da ein Betreiber bei Inbetriebnahme einer Pflegeimmobilie diese nicht sofort voll belegen kann und so eine sukzessive Belegung erfolgt. Ohne eine Pre-Opening-Phase müsste der Pächter ab dem ersten Tag die volle Pacht zahlen, obwohl die Einrichtung nur evtl. zur Hälfte belegt ist. Auch wenn diese mietfreie Phase bei vielen Interessenten eher negativ aufgenommen wird, so haben sie jedoch eine absolute Berechtigung für den langfristigen wirtschaftlichen Erfolg eines Betreibers und somit auch eines jeden Eigentümers.

Oft werden wir gefragt, wie es mit einem Widerverkauf einer Pflegeimmobilie aussieht. Wertverluste bei einem Wiederverkauf sind nie ausgeschlossen. So ist es durchaus möglich, dass bei einer Veräußerung des Pflegeappartements nicht der ursprüngliche erbrachte Erwerbsaufwand bzw. Buchwert erzielt werden kann. Aus diesem Grund ist eine genaue Betrachtung der Wunsch Pflegeimmobilie notwendig um etwaige Probleme beim Widerverkauf auszuschließen.

Ein weiteres Risiko Pflegeimmobilie ist die Insolvenz des Bauträgers. Bei den meisten Pflegeimmobilien wird nach der Makler- und Bauträgerverordnung abgerechnet Dies bedeutet, dass nach Baufortschritt in maximal sieben Leistungsphasen der Kaufpreis bezahlt wird. Sollte ein Bauträger während der Bauphase insolvent gehen, können dem Eigentümer finanzielle Schäden entstehen. Aus diesem Grund stellt eine Baufertigstellungs- / Vertragserfüllungsbürgschaft oder die Zahlung nach Fertigstellung eine gute Möglichkeit für maximale Sicherheit.

Die bei anderen Geldanlageprodukten typischen Risiken wie etwa ein komplettes Verlustrisiko, Kurs- oder aber Währungsrisiko besteht bei einer Pflegeimmobilie nicht.

Eine übersichtliche Darstellung der Risiken einer Pflegeimmobilie finden Sie hier.

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