Pflegeimmobilie verkaufen: Welche Unterlagen benötige ich?
Wer seine Pflegeimmobilie verkaufen möchte, sollte frühzeitig die wichtigsten Unterlagen zusammenstellen. Denn anders als bei einer klassischen Eigentumswohnung interessieren sich Käufer einer Pflegeimmobilie nicht nur für das Gebäude und das Appartement. Auch der Betreiber, der bestehende Miet- oder Pachtvertrag, die aktuelle Miete und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind für die Kaufentscheidung von Bedeutung. Vollständige Unterlagen erleichtern die Bewertung der Pflegeimmobilie und können dazu beitragen, den Verkaufsprozess deutlich effizienter zu gestalten.
Welche Unterlagen werden beim Verkauf einer Pflegeimmobilie benötigt?
Für den Verkauf einer Pflegeimmobilie werden insbesondere die Teilungserklärung, der Miet- oder Pachtvertrag, aktuelle Mietnachweise, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sowie Angaben zu Betreiber, Rücklagen und laufenden Eigentümerkosten benötigt. Welche Dokumente im Einzelfall erforderlich sind, hängt von der jeweiligen Immobilie und Vertragsstruktur ab.
1. Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Pflegeappartements, die als Wohnungs- oder Teileigentum geführt werden, gehören die Teilungserklärung und der dazugehörige Aufteilungsplan zu den wichtigen Verkaufsunterlagen.
Sie geben unter anderem Auskunft darüber, welche Gebäudeteile zum jeweiligen Eigentum gehören und welche Bereiche Gemeinschaftseigentum sind.
2. Miet- oder Pachtvertrag mit dem Betreiber
Für Kapitalanleger ist der bestehende Betreibervertrag besonders wichtig. Er bildet häufig eine wesentliche Grundlage für die wirtschaftliche Beurteilung der Pflegeimmobilie. Relevant sind insbesondere:
- aktuelle Miet- bzw. Pachthöhe
- Restlaufzeit des Vertrages
- Verlängerungsoptionen
- Regelungen zu Mietanpassungen bzw. Indexierungen
- Verteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten
Gerade beim Verkauf einer Pflegeimmobilie auf dem Zweitmarkt sollte dieser Vertrag vollständig vorliegen.
3. Aktuelle Mietabrechnungen
Neben dem Vertrag sind Nachweise über die tatsächlich gezahlte Miete hilfreich. So können Kaufinteressenten nachvollziehen, welche laufenden Einnahmen mit dem Pflegeappartement verbunden sind. Die aktuelle Miethöhe ist außerdem eine wichtige Grundlage für die Berechnung der Bruttorendite.
4. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten möglichst der aktuelle Wirtschaftsplan sowie die letzten Jahresabrechnungen vorliegen. Daraus lassen sich unter anderem laufende Kosten und die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft nachvollziehen.
5. Informationen zur Instandhaltungsrücklage
Auch die Höhe der vorhandenen Rücklagen kann für Kaufinteressenten relevant sein. Darüber hinaus sollte bekannt sein, ob größere Instandhaltungsmaßnahmen oder Sonderumlagen beschlossen oder absehbar sind. Hilfreich sind deshalb auch die aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlungen bzw. die relevanten Beschlüsse der Gemeinschaft.
6. Grundriss und Baubeschreibung
Ein Grundriss des Pflegeappartements sowie – soweit vorhanden – die ursprüngliche Bau- und Ausstattungsbeschreibung gehören ebenfalls zu einer vollständigen Objektdokumentation. Gerade bei älteren Bestandsobjekten können außerdem Informationen über bereits erfolgte Modernisierungen oder Sanierungen hilfreich sein.
7. Energieausweis
Für Immobilienverkäufe ist grundsätzlich auch das Thema Energieausweis zu berücksichtigen. Welcher Energieausweis erforderlich ist und ob im konkreten Fall eine Ausnahme greift, hängt von Gebäude und Nutzung ab. Ist bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden, sollte dieser frühzeitig zu den Verkaufsunterlagen genommen werden.
8. Ursprünglicher Kaufvertrag und Verkaufsprospekt
Auch der notarielle Kaufvertrag, mit dem die Pflegeimmobilie ursprünglich erworben wurde, kann wichtige Informationen enthalten. Falls noch vorhanden, ist außerdem der ursprüngliche Verkaufsprospekt des Bauträgers hilfreich. Dieser enthält häufig zahlreiche Angaben zur Pflegeeinrichtung, zum Appartement, zum Betreiber und zur ursprünglichen Vertragsgestaltung.
Checkliste: Unterlagen für den Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie
Für einen ersten Überblick sollten Sie nach Möglichkeit folgende Dokumente bereithalten:
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Miet- oder Pachtvertrag
- Nachweis der aktuellen Miete
- Wirtschaftsplan
- letzte Jahresabrechnungen
- Informationen zur Instandhaltungsrücklage
- relevante Protokolle und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
- Grundriss
- Bau- und Ausstattungsbeschreibung
- Energieausweis, soweit erforderlich
- ursprünglicher Kaufvertrag
- ursprünglicher Verkaufsprospekt, soweit vorhanden
- Informationen zu Modernisierungen oder Sanierungen
Was tun, wenn Unterlagen fehlen?
Keine Sorge: Wer seine Pflegeimmobilie bereits vor einigen Jahren gekauft hat, hat nicht immer sämtliche Unterlagen sofort griffbereit. Viele Dokumente können erneut beschafft werden. Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft erhalten Sie beispielsweise häufig über die Hausverwaltung. Ein Grundbuchauszug kann über das zuständige Grundbuchamt angefordert werden. Auch deshalb empfiehlt es sich, mit der Zusammenstellung der Unterlagen bereits vor Beginn der eigentlichen Vermarktung zu beginnen.
Warum sind vollständige Unterlagen beim Zweitmarkt besonders wichtig?
Käufer einer Pflegeimmobilie aus dem Zweitmarkt erwerben eine bestehende Kapitalanlage. Sie möchten deshalb möglichst genau wissen, wie sich das Objekt bislang entwickelt hat und welche wirtschaftlichen Bedingungen für die Zukunft gelten. Neben Kaufpreis und Rendite spielen insbesondere Betreiber, Vertragslaufzeit, aktuelle Miete, Kosten und Zustand der Immobilie eine Rolle. Je transparenter diese Informationen dargestellt werden können, desto besser kann ein Interessent die Pflegeimmobilie beurteilen.
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