Pflegeimmobilie geerbt – behalten oder verkaufen?
Wer eine Pflegeimmobilie erbt, steht häufig vor einer besonderen Situation: Anders als bei einer klassischen Eigentumswohnung handelt es sich bei einem Pflegeappartement um eine spezialisierte Kapitalanlage mit Betreiber, langfristigem Miet- oder Pachtvertrag und besonderen Regelungen zur Bewirtschaftung.
Viele Erben stellen sich deshalb zunächst die Frage: Soll ich die geerbte Pflegeimmobilie behalten oder verkaufen?
Ob eine geerbte Pflegeimmobilie besser behalten oder verkauft werden sollte, hängt insbesondere von Mieteinnahmen, Betreiber, Vertragslaufzeit, Eigentümerkosten, aktuellem Marktwert und der persönlichen Situation des Erben ab. Eine pauschale Empfehlung ist deshalb nicht möglich.
Was habe ich eigentlich geerbt?
Zunächst sollten sich Erben einen Überblick über die Pflegeimmobilie verschaffen. Wichtige Fragen sind beispielsweise:
- Wo befindet sich die Pflegeeinrichtung?
- Wer ist der Betreiber?
- Wie hoch ist die aktuelle Miete?
- Wie lange läuft der Miet- oder Pachtvertrag noch?
- Welche Kosten trägt der Eigentümer?
- Wie hoch sind vorhandene Rücklagen?
- Sind größere Maßnahmen am Gebäude geplant?
- Wie hat sich die Pflegeeinrichtung in den vergangenen Jahren entwickelt?
Gerade wenn die Immobilie ursprünglich von Eltern oder anderen Angehörigen erworben wurde, sind diese Informationen den Erben häufig zunächst nicht bekannt.
Was passiert mit dem bestehenden Miet- oder Pachtvertrag?
Der Tod des bisherigen Eigentümers bedeutet grundsätzlich nicht, dass das bestehende Miet- oder Pachtverhältnis automatisch endet. Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen grundsätzlich auf den oder die Erben über. Damit gehen regelmäßig auch die Rechte und Pflichten aus bestehenden Verträgen auf die Erben über. Für die weitere Beurteilung der Pflegeimmobilie ist deshalb insbesondere interessant, welche Restlaufzeit der Betreibervertrag hat und welche Regelungen zu Miete, Mietanpassung sowie Instandhaltung bestehen.
Pflegeimmobilie behalten – wann kann das interessant sein?
Eine geerbte Pflegeimmobilie muss selbstverständlich nicht verkauft werden. Ist die Einrichtung gut etabliert, der Betreiber wirtschaftlich solide und die Mietsituation attraktiv, kann es sinnvoll sein, das Appartement weiterhin als Kapitalanlage zu halten. Für das Behalten können beispielsweise sprechen: laufende Mieteinnahmen, ein langfristiger Betreibervertrag, ein vergleichsweise geringer eigener Verwaltungsaufwand oder der Wunsch, Immobilienvermögen langfristig zu erhalten. Entscheidend sollte jedoch nicht allein sein, dass die Immobilie bereits vorhanden ist. Auch eine geerbte Pflegeimmobilie sollte wie jede andere Kapitalanlage regelmäßig daraufhin überprüft werden, ob sie noch zur persönlichen Vermögensstrategie passt. Neben der Miete spielt insbesondere der Betreiber eine wichtige Rolle. Warum der Betreiber bei einer Pflegeimmobilie so wichtig ist, erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber.
Wann kann ein Verkauf sinnvoll sein?
Ebenso kann es gute Gründe geben, eine geerbte Pflegeimmobilie zu verkaufen. Vielleicht möchten Sie das geerbte Vermögen anders investieren, benötigen Liquidität oder möchten sich grundsätzlich nicht mit Immobilienbesitz beschäftigen. Auch bei einer Erbengemeinschaft kann ein Verkauf eine Möglichkeit sein, den Immobilienwert aufzuteilen. Weitere Gründe können sein: Kapital freisetzen, das eigene Vermögen neu strukturieren, bestehende Finanzierungen ablösen oder den Verwaltungsaufwand reduzieren. Ob ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte jedoch erst beurteilt werden, wenn der aktuelle Wert der Pflegeimmobilie bekannt ist.
Was ist die geerbte Pflegeimmobilie heute wert?
Der ursprüngliche Kaufpreis ist für den heutigen Marktwert nur bedingt aussagekräftig. Bei einer Pflegeimmobilie spielen unter anderem folgende Faktoren eine Rolle: aktuelle Miethöhe, Betreiber, Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages, Standort, Zustand der Immobilie, Eigentümerkosten sowie die Rendite, die sich für einen potenziellen Käufer ergibt. Bei einer bestehenden Pflegeimmobilie kommt ein weiterer wichtiger Aspekt hinzu: Die bisherige Entwicklung der Einrichtung kann bereits nachvollzogen werden.
Deshalb sollte der mögliche Verkaufspreis individuell anhand der konkreten Immobilie beurteilt werden. Welche Faktoren den Wert einer Pflegeimmobilie beeinflussen, haben wir in unserem Ratgeber ausführlich zusammengestellt. Mehr dazu: Was ist meine Pflegeimmobilie wert?
Welche Unterlagen sollten Erben zusammentragen?
Für eine erste Beurteilung der Pflegeimmobilie sind insbesondere folgende Unterlagen hilfreich:
- Miet- oder Pachtvertrag
- aktuelle Mietabrechnung
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Grundriss
- Wirtschaftsplan
- letzte Jahresabrechnungen
- relevante Beschlüsse bzw. Protokolle der Eigentümergemeinschaft
- Informationen zur Erhaltungsrücklage
- ursprünglicher Kaufvertrag und gegebenenfalls Verkaufsprospekt
- Grundbuchunterlagen
Nicht alle Dokumente müssen sofort vorhanden sein. Gerade nach einem Erbfall müssen Unterlagen häufig zunächst zusammengesucht oder neu angefordert werden.
Welche steuerlichen Aspekte sind zu beachten?
Bei einer geerbten Pflegeimmobilie können sowohl erbschaftsteuerliche als auch einkommensteuerliche Fragen relevant sein. Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom Wert des gesamten Erwerbs, dem Verwandtschaftsverhältnis und den persönlichen Freibeträgen ab. Auch bei einem späteren Verkauf können steuerliche Fragen entstehen. Dabei können beispielsweise der ursprüngliche Erwerbszeitpunkt des Erblassers und die konkrete Nutzung der Immobilie eine Rolle spielen. Da die steuerliche Situation vom Einzelfall abhängt, sollte vor einer Verkaufsentscheidung gegebenenfalls eine individuelle steuerliche Beratung erfolgen.
Wie funktioniert der Verkauf einer geerbten Pflegeimmobilie?
Eine Pflegeimmobilie wird häufig nicht an einen zukünftigen Selbstnutzer, sondern an einen Kapitalanleger verkauft. Damit unterscheidet sich auch die Vermarktung von der einer klassischen Eigentumswohnung. Für einen potenziellen Käufer sind beispielsweise nicht nur Lage und Größe des Appartements interessant. Ebenso wichtig können Betreiber, Miete, Rendite, Restlaufzeit des Vertrages, Eigentümerkosten und die bisherige Entwicklung der Pflegeeinrichtung sein. Der Verkauf erfolgt über den sogenannten Zweitmarkt für Pflegeimmobilien. Gerade deshalb kann es sinnvoll sein, eine Pflegeimmobilie gezielt dort anzubieten, wo bereits Interessenten nach dieser speziellen Form der Kapitalanlage suchen.
Bei mehreren Erben: Entscheidungen gemeinsam treffen
Gehört die Pflegeimmobilie nach dem Erbfall mehreren Personen, sollten die weiteren Schritte innerhalb der Erbengemeinschaft frühzeitig abgestimmt werden. Soll die Immobilie gehalten werden? Möchte ein Erbe den Anteil der anderen übernehmen? Oder soll das Pflegeappartement gemeinsam verkauft werden? Bevor eine konkrete Vermarktung beginnt, sollte geklärt sein, wer verfügungsberechtigt ist und welche Nachweise für einen Verkauf erforderlich sind.
Fazit: Erst prüfen, dann entscheiden
Eine geerbte Pflegeimmobilie muss weder automatisch verkauft noch unbedingt behalten werden. Der sinnvollste erste Schritt ist, sich einen Überblick über Wert, Miete, Betreiber, Vertrag, Kosten und Zustand der Immobilie zu verschaffen. Erst danach lässt sich beurteilen, ob die laufende Kapitalanlage weiterhin zu den eigenen Zielen passt oder ein Verkauf über den Zweitmarkt die bessere Alternative sein könnte.
Wenn Sie Ihre Pflegeimmobilie verkaufen möchten, erfahren Sie hier mehr über den Ablauf und die Möglichkeiten eines Verkaufs.
Sie haben eine Pflegeimmobilie geerbt und möchten sich zunächst einen Überblick verschaffen? Unser kostenloser Pflegeimmobilien Verkaufs-Check unterstützt Sie bei den ersten Schritten.
