Wer eine Pflegeimmobilie bereits seit einigen Jahren besitzt, stellt sich irgendwann möglicherweise die Frage: Soll ich meine Pflegeimmobilie behalten oder verkaufen?
Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht. Eine gut vermietete Pflegeimmobilie mit einem wirtschaftlich stabilen Betreiber und einem langfristigen Miet- oder Pachtvertrag kann weiterhin eine interessante Kapitalanlage sein. Gleichzeitig kann es Situationen geben, in denen ein Verkauf sinnvoll ist. Entscheidend ist deshalb nicht allein, welchen Kaufpreis die Immobilie heute erzielen könnte. Vielmehr sollten Erträge, Vertragslaufzeit, Betreiber, Eigentümerkosten, Objektentwicklung und die persönliche Anlagestrategie gemeinsam betrachtet werden.
Pflegeimmobilie verkaufen oder behalten – welche Faktoren sind entscheidend?
Pflegeimmobilien unterscheiden sich von klassischen Eigentumswohnungen. Der Wert einer Pflegeimmobilie wird nicht allein durch Lage, Größe und Zustand bestimmt. Für Anleger spielen insbesondere folgende Faktoren eine Rolle:
- Höhe der aktuellen Miet- oder Pachteinnahmen
- Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrags
- vereinbarte Verlängerungsoptionen
- Regelungen zu Mietanpassungen
- wirtschaftliche Situation und Erfahrung des Betreibers
- nicht umlagefähige Eigentümerkosten
- Instandhaltungs- und Rücklagensituation
- Zustand und Alter der Einrichtung
- Nachfrage nach vergleichbaren Pflegeimmobilien
- aktuell erzielbare Rendite für einen Käufer
Erst aus dem Zusammenspiel dieser Faktoren lässt sich beurteilen, ob ein Verkauf aktuell attraktiv sein könnte.
Wann kann es sinnvoll sein, eine Pflegeimmobilie zu behalten?
Nicht jede Pflegeimmobilie sollte verkauft werden. Für das Behalten kann beispielsweise sprechen, dass der Miet- oder Pachtvertrag noch eine lange Restlaufzeit besitzt und regelmäßige Einnahmen erzielt werden. Auch ein etablierter Betreiber, überschaubare Eigentümerkosten und eine positive Entwicklung der Einrichtung können Gründe sein, die Immobilie weiterhin im Bestand zu halten. Besonders dann, wenn kein Kapitalbedarf besteht und die Pflegeimmobilie weiterhin zur persönlichen Vermögensstrategie passt, sollte ein Verkauf nicht allein aufgrund eines gestiegenen Marktwertes erfolgen. Ein hoher möglicher Verkaufspreis ist daher nicht automatisch ein Grund zu verkaufen.
Wann kann der Verkauf einer Pflegeimmobilie sinnvoll sein?
Auf der anderen Seite können sich die Rahmenbedingungen einer Kapitalanlage im Laufe der Jahre verändern. Ein Verkauf kann beispielsweise interessant werden, wenn:
- Kapital für andere Investitionen benötigt wird,
- die Immobilie nicht mehr zur eigenen Vermögensplanung passt,
- sich die Rendite oder die laufenden Kosten ungünstig entwickelt haben,
- die Restlaufzeit des Betreibervertrags zunehmend kürzer wird,
- Veränderungen beim Betreiber oder in der Einrichtung absehbar sind,
- mehrere Immobilien im Portfolio neu strukturiert werden sollen,
- ein aktuell attraktiver Verkaufspreis erzielt werden kann.
Auch persönliche Gründe können eine Rolle spielen. Die Entscheidung sollte deshalb immer individuell getroffen werden.
Welche Rolle spielt die Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrags?
Die Vertragslaufzeit ist beim Verkauf einer Pflegeimmobilie besonders wichtig. Ein langfristiger Miet- oder Pachtvertrag bietet einem Käufer eine vergleichsweise hohe Planbarkeit der zukünftigen Einnahmen. Je näher jedoch das Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit rückt, desto genauer werden potenzielle Käufer die weitere Perspektive der Einrichtung prüfen. Das bedeutet allerdings nicht, dass eine Pflegeimmobilie mit kürzerer Restlaufzeit automatisch verkauft werden sollte. Entscheidend sind unter anderem mögliche Verlängerungsoptionen, die wirtschaftliche Situation des Betreibers und die langfristige Perspektive des Standortes.
Wie wichtig ist der Betreiber für die Entscheidung?
Der Betreiber gehört zu den wichtigsten Faktoren einer Pflegeimmobilie. Eigentümer sollten deshalb nicht nur auf ihre monatliche Mietzahlung schauen. Auch Veränderungen beim Betreiber, Betreiberwechsel oder wirtschaftliche Schwierigkeiten können Auswirkungen auf die zukünftige Entwicklung der Kapitalanlage haben. Umgekehrt kann ein etablierter Betreiber mit einem langfristigen Vertrag ein wesentliches Argument dafür sein, die Immobilie weiterhin zu halten. Bei einer Verkaufsentscheidung sollte die Betreiberstruktur deshalb immer berücksichtigt werden.
Welche Bedeutung haben Rendite und aktueller Marktwert?
Viele Eigentümer kennen ihren ursprünglichen Kaufpreis sehr genau – wissen aber nicht, welchen Preis ihre Pflegeimmobilie heute am Zweitmarkt erzielen könnte. Für die Entscheidung behalten oder verkaufen ist deshalb ein Vergleich sinnvoll: Welche jährlichen Erträge erzielt die Immobilie heute – und welcher Kaufpreis wäre aktuell realistisch?
Aus Sicht eines potenziellen Käufers stehen Kaufpreis und jährliche Mieteinnahmen in einem direkten Zusammenhang. Ein sehr hoher Angebotspreis kann die Rendite so weit reduzieren, dass das Objekt für Anleger weniger attraktiv wird. Umgekehrt sollte ein Eigentümer seine Pflegeimmobilie nicht unnötig günstig anbieten, wenn Mietvertrag, Betreiber und Objekt eine höhere Bewertung rechtfertigen. Wichtig ist daher eine realistische Kaufpreiseinschätzung auf Basis des aktuellen Zweitmarktes und nicht allein eine Fortschreibung des ursprünglichen Kaufpreises. Mehr Informationen finden Sie hier → „Was ist meine Pflegeimmobilie wert?
Sollte ich verkaufen, wenn meine Pflegeimmobilie im Wert gestiegen ist?
Nicht zwangsläufig. Eine Wertsteigerung kann einen Verkauf attraktiv machen. Gleichzeitig gibt ein Eigentümer mit dem Verkauf auch die zukünftigen Miet- oder Pachteinnahmen auf. Deshalb sollte die Frage nicht nur lauten: „Wie viel ist meine Pflegeimmobilie heute wert?“ Sondern auch: „Welche Erträge würde ich erzielen, wenn ich die Immobilie weiter behalte?“ Erst der Vergleich beider Möglichkeiten schafft eine sinnvolle Entscheidungsgrundlage.
Auch steuerliche Aspekte berücksichtigen
Vor einem Verkauf sollten mögliche steuerliche Folgen geprüft werden. Insbesondere der Zeitpunkt des ursprünglichen Erwerbs und die individuelle steuerliche Situation können relevant sein. Eine verbindliche steuerliche Beurteilung gehört jedoch in die Hände eines Steuerberaters. Der mögliche Verkaufspreis sollte deshalb nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist letztlich, welcher wirtschaftliche Vorteil nach Berücksichtigung aller relevanten Faktoren tatsächlich verbleibt.
Erst bewerten – dann entscheiden
Wer über einen Verkauf nachdenkt, muss sich nicht sofort festlegen. Ein sinnvoller erster Schritt kann sein, zunächst den aktuellen Marktwert der Pflegeimmobilie einschätzen zu lassen. Anschließend lässt sich wesentlich besser beurteilen, ob ein Verkauf gegenüber dem weiteren Halten der Immobilie attraktiv erscheint. Mehr Informationen finden Sie hier →Pflegeimmobilie verkaufen
ImmoSenio ist auf Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sowie den Verkauf von Pflegeimmobilien im Zweitmarkt spezialisiert. Dabei betrachten wir nicht nur einen möglichen Verkaufspreis, sondern unter anderem auch Miet- bzw. Pachtvertrag, Betreiber, laufende Erträge und die aktuelle Marktsituation.
Sie besitzen eine Pflegeimmobilie und überlegen, ob Sie verkaufen oder weiter halten möchten? Gerne prüfen wir zunächst unverbindlich die Eckdaten Ihrer Immobilie.
